商业地产轻资产的概念是企业组织品牌和管理的输出，企业将凭借自身的强大经营实力、品牌实力和企业信誉，对社会的商业地产资源进行整合经营，提升物业价值，并获取回报的一种新的商业地产经营模式。其本质是通过专业化的商业地产经营道路，实现商业地产资源的最佳配置，从而通过多赢的模式，让合作的各方实现商业地产资源经营价值的最大化。

  轻资产层面主要三种模式：1）纯物业管理；2）物业+商业/商务管理；3）纯商业/商务管理，三种业务组合方式分拆上市最大化的释放地产企业价值。

  ①、市场存在客户的真实需求，不同的专业化程度和规模，能带来不同的经营效益，而先进和明确的经营理念更加有助于商业的投入和经营，客户还存在需要品牌商业的号召力来带动项目住宅的销售和价格提升需要，也存在提升商业管理能力的培养成长需要

  ②、边远城市缺乏优质的商业资源和优秀的人才，需要优秀的管理公司带动和培养项目的关键人才；

  ③、商业地产企业本身存在扩张的需要，a、是扩大规模和盈利，b、是吸引和留住优秀人才，c、是抢占空白市场；

  ④、领头企业未来的发展成就和相对的高收益低风险，带来目前商业地产管理企业轻资产扩张的潮流，这是潮流大势。

  ⑤、部分企业要在境外上市，需要成长速度和规模，需要公司可以提供对应的市场价值，需要新的盈利故事提振投资者信心和想象力；

  ⑥、轻资产模式，可以为公司能够带来品牌的宣传和提高发展速度，在投资很小或不用投资的情况下，抢占扩大市场占有率；

  ①、因为其投资规模要求较大，负责化程度更高，而且目前商业地产投资对商业消费水平要求比较高，目前来看，全世界服务内都还没再次出现类似麦当劳式的连锁购物中心，更没再次出现类似麦当劳这样以轻资产为主的购物中心连锁品牌，反而是中国的万达商业目前规模已达到全球商业地产管理规模的前列，已有四五百家规模，管理了几千万方商业物业，但与麦当劳的上万家还差许多个数量级；

  ②、需要有好的盈利模式创新和经营示范效应带动，目前没再次出现，目前相对标准化和经营能力极强的商业地产管理公司数极少，同时，还存在普遍水土不服问题；

  ④、理论上中国短期内购物中心发展近万家，存在规模化商业轻资产化发展机会，可以有好发展，但做不到麦当劳这样的规模，这需要有十分优秀的人才和超大企业投入或企业有好的类似公募REITS的融资机会，这也需市场机缘，需要品牌号召力，更需要长期资金市场的认同和投入，需要有眼光和实力的企业不断投入，随着中国REITS市场的发展，资产投资有更多获利退出机会，若企业能做到高水平经营和规模化经营，应该会有很大的发展机会。

  本人在2008年间亲自有参与该个项目的经营合作，当时的乐从豪达家具城在开业不到一年左右，就陷到了商户大面积撤场，收租率极低情况，经过乐从政府的协调，与红星美凯龙达成了轻资产服务合作协议，乐从红星美凯龙合作方——豪达家具城，每年支付近千万的品牌管理费，又花费了几千万对新落成的商业体进行外立面改造，进行商场更名，同时，承担了红星美凯龙的主要管理人员的工资和差旅费，为了突破市场的垄断，还花费了几千万元，进行品牌产品的引入备货装修，经过短短半年多的筹备重新装修，后成功开业，借助红星美凯龙的一套成熟运营制度和长期客户关系的管理，其租金水准不断提高，收租率接近100%，克服了项目位置偏僻带来的经营挑战，现在在十多年过去了，项目仍在稳健运行合作，通过双方的轻资产的合作，取得的主要经验是一要品牌借力，利用品牌输出公司的规模化和商户的长期关系，进行有力的品牌落位和科学的商业规划，二是要借助输出方的经验和制度，对项目进行持续的营销和开展全国性的营销联动；三是要能有力的说服合作投资商进行关键性业务竞争投入，敢于业务破局，这完全是借助了红星美凯龙长期经营的经验信心，借助了集团团队一同推动，才推动了投资方大胆的进行了资产金额的投入，如果是单个新介入的职业经理人很难有说服力，让投资方进行有关必要的投入。能够说是轻资产的经验和品牌方的长期经营业绩给了合作的业主投资信心，轻资产对盘活项目功不可没。

  项目原来就在我公司旁边，后来，我也长期供过货物给它，这是一个金鹏集团与深圳布吉村合作的项目，在90年代初期建筑完成，项目基本上市持有，有十多层楼高，楼上是酒楼和酒店，楼下七层十商业，建成后由于人口少、招商弱等问题，一直以来就是一二楼有部分商业出租，其他楼层长期空置，后来金鹏集团与当时全国经营的最好的上海一百合作，通过冠名“上海一百”，引入上海团队招商管理，很快就把项目招满，高楼层商业也很好的经营起来，当时成为布吉镇的商业龙头，后来在合作几年期满后，商业改名为“金鹏百货”，经营一直较畅顺，后来还开了几个分店。这一个项目的轻资产合作经验也说明了与商业龙头合作借势发展的作用，同事，也说明，商业轻资产合作，能成为企业阶段性运作手段，当项目成熟时，公司能够根据自己的战略目标，对是独立经营还是续约，进行有效取舍。

  目前市场没有标准的定义， 商业地产企业把自身项目经营的现金流，通过打包、切割、增信、报审的方式，变成市场证券交易所发行证券，卖给市场的投资者和投资机构。

  这一个与上市企业融资相似的过程，就是商业地产证券化融资，它是一种企业的直接融资的手段。简单的说是把企业在经营的未来的现金流提前收取以进行企业再投资的过程。

  ①、首先这是一种新的融资方式，是商业地产企业在传统融资渠道之外的一个新通道，为商业地产企业，提供了新的融资选择。

  ②、它是企业从间接融资向直接融资转变的新方向和机会，它不再是向银行借款，不再是以银行为中介的间接融资；它是一种向投资者或投资机构的直接融资；

  ③、它是商业地产企业迅速回收投资，达到资金投入良性循环的目的，这种模式将改变商业地产企业的估值方式和投融资方式，也将间接影响商业地产企业的商业规划，从思想概念上改变企业的经营；

  ④、它可以提供新的商业地产管理新的激励途径，它可以及时反应体现出项目经营能力的价值，在项目的估值和融资时，充分体现出经营价值，在上升到公募REITS阶段，可以从多角度对经营管理人员进行有效的激励，建立有效的激励价值体现；

  ⑤、它为社会投资提供了一种分散投资和灵活投资的方式进入分享商业地产经营价值的新通道，是一种盘活存量资产的经营新方式；

  ⑥、它是一种资产管理方式，是企业实现轻资产运营的方法手段，对于有经济和经营实力的企业来，它本身是一种很好的自我发展的经营模式，它可以独立的借用市场资源，进行募资、并购、扩张、资产转让、资产优化；

  不同的商业地产证券化业务，具有不同的作用和好处，但普遍来说，现在的三种主要商业地产证券化手段有几个普遍的如下好处：

  ①、可以迅速的把企业前期的投入资金快速回收，实现企业资金投入的良性循环，还可以提高企业的直接融资比例，降低企业融资费率，提高企业的资本化率运作水平。CMBS可以做到项目一般估值的6-7成融资，类REITS最高可以做到项目估值成的95成，部分企业项目证券化融资可以达到市场PE倍数30倍上下，这远高于房地产企业目前在国内股市和香港市场上市的估值和融资额度。其产品采用结构化安排设计，采用优先、次级、劣后的安排，可以设置不同层级，能够准确的通过投资者接受程度，设置不同的产品期限或采用长周期但可以采用不同开放期限回购和赎回设计融资证券产品，让具有不一样的开放期限的产品，对应不同的利率融资费率，它是由资产服务机构组织面向合格投资人或机构，组织对外销售相关证券，它是在国内的两个交易所进行正规登记备案的产品，它是一个直接融资行为。

  目前两者的市场利率一般在5-6%之间，部分主体信用强的企业，最低优先级利率可以达到2.67%，公募REITs可以权益彻底出表转让。融资费率与市场正常接轨，甚至略低于市场，目前在一个合理的利率空间内，甚至略低于市场平均融资成本，它属于中风险资产配置优选产品。

  ②、企业融资新手段新通道。目前是国家政策鼓励推行的一种融资手段，它可以减少因政策变化，由于融资渠道单一或变化带来的融资影响，商业地产证券化通道的打开，可以增加企业融资新机会。

  ③、提高融资的资金使用效率，CMBS和类REITs的融资，通过设计和审批安排，平常可以无需固定每月还本或极少还本，可以要按季度、半年支付约定的证券票息就可以，在约定的开放期内，在证券不能续发的情况下，可由发行方进行还本赎回或由资产管理公司处置资产返还投资者总本金。这种设计结构安排，能大大的提升融资资金的使用比例和灵活性，减少日常的还款压力。

  ④、一般银行的贷款对企业的用途有严格的要求和管制，需要逐笔使用进行报批，而商业地产证券化的资金，对其融来的资金，一般管制较少，即使有约束，也不会太为严格，它可以等同于企业自有资金灵活使用。⑤、为企业资产相对准确的进行公开市场行情报价定价，能提前锁定兑现企业经营的价值权益和预估企业的收益，进而影响到商业地产企业的商业布局规划和扩张方式及计划。能提前变现，锁定收益，开展业务转型和新投资。

  目前中国市场，商业地产证券化业务已基本成熟，各服务机构在长期的服务过程中，已基本解决了各种产品的设计问题和制度问题，一般只要企业资产合规和主体信用评级合格，或者企业通过业务合作增强企业的主体信用，都存在成功发行商业地产证券化产品的可能。虽然在目前阶段，中国商业地产证券化公募REITS并未正式推出，只是推出一些与商业地产有关的产业园区、仓储设施、数据中心相关这类的产品。零售、办公类物业仍未正式推出正式的公募REITs产品。一般商业地产企业，在目前阶段，只合适于从事私募证券化产品发行，寻找机构投资的人在证券交易所内发行交易。

  ①、自己要招聘合适的人才。开展业务内行对接和人才储备首选招聘有经验的商业地产证券化从业人员，或聘请专业的商业地产证券化咨询顾问机构进行短期或长期的合作，而知己知彼商业地产顾问公司就是专门干商业地产证券化咨询业务，它可以取代部分专业技术人员，为您企业来提供相关的各种商业地产证券化专业相关知识信息服务，为您代办商业地产证券化各类具体业务，为您选择协调各个专业服务机构提供专业深度服务，市场上，由于还没有成熟的商业盈利模式存在，目前专业的商业地产服务咨询机构仍是空缺，一般资深的专业操盘业务机构成熟的专业技术人员，业务较繁忙，无暇顾及此项业务。

  ②、联系合适的中介机构提供服务，指商业地产证券化中介机构、基金子公司、证券公司结构融资部或银行投行部。业务上一般是发行成功后收费，但如果正式开展业务，有关会计师、律师事务所、资产评定估计机构、产品评级机构会在产品发行成功前分阶段收费，但费用相对较少，一般在100万以下。而且是在主办发行机构基本确认可以发行的前提下才会开展收费业务。目前合适的中介机构不多，由于目前业务的普及性不够和牌照限制，一般的新增第三方服务机构，缺乏合适的角色定位，无法开展工作获得相应的利益，而一般的证券公司和基金公司，也存在案例经验不够，操作业务的具体人员，案例经验和服务经验都不丰富，面对实际业务的复杂情况，许多人都不懂得处理业务承接，也无法顺利快速推进业务进程，更无法思考和懂得综合运用资产证券化工具为公司可以提供创新的融资服务，不懂运用资产证券化工具推动企业的轻资产运营模式创新。由资产管理机构的委托方，整合各类中介服务机构开展业务落地，按流程开展工作上市和开展后续的管理工作

  ③、项目方要提供对应的财务基本数据和企业项目的各种相关资质，做出前期的可行性初步判断好，以决定是不是进一步推进证券化业务工作，进行查漏补缺，反复沟通；

  ④、建议企业选择一个进行前期咨询和长期辅导的合作服务机构，这样，可以把项目做的更经济合理，可以弥补自己人才不足的问题。

  与专业的中介机构合作，能够直接进行多沟通和多比较，而这也是必要的，它也是一种方案和人员选择优化的合作方法，可以在不增加企业融资费用情况下，能更加节省人力和物力投入，而深圳知己知彼商业管理有限公司就力图承担为企业商业地产证券化资源来优化配置，为您提供更专业、更多组合服务方案。

  ⑤、支付顾问费，去聘请公司专业技术人员顾问，随时碰到问题，随时交流，多沟通多了解，才可以获得可行性商业地产资产证券化执行方案。

  没有绝对的标准，但各证券公司依据资产证券可发行的难度，制定自己的负面清单，对入池资产做出了各自的规定，10亿元估值为宜，因需要摊销各种中介固定费用，从经济合理角度，10亿元估值为起点，相对较为经济；1）目标物业位于一二线城市，二线城市物业应位于城市核心商圈，产业地产物业应位于全国重点产业园区或全国性、区域性节点城市，优先选择写字楼、商场或物流地产；

  2）增信主体评级不低于AA（国企）或AA+（民企，若目标物业资产很好则主体评级可放宽至AA）；

  3）目标物业运营时间超过两年（若物业特别优质可放宽到1年），平均每年毛租金为1亿元以上，净租金7,000万元以上；4）目标物业不存在产权问题，土地性质为出让地且办理完房产证，其他竣工结算手续也很完备；

  5）若目标物业位于一线城市且增信主体实力较强，则融资规模预计最高可达到目标物业评价估计价格的60%-70%（一般项目融资抵押率最高为50%）。

  凯德置地是房地产公司最成功的证券化案例，新加坡凯德置地早先在中国和国外是采用自己投资、自己建设开发、自己管理的方式开展购物中心业务，后来它调整了它的经营模式，它采用了私募基金加公募REITs的形式进行项目的开发投资，对于其早期的项目，它采用私募基金的方式筹资建设，把资产装在私募基金项目公司名下，一旦成熟，再把项目装到REITS里面，这样凯德置地就实现了整体轻资产运营的商业模式，这样它就减轻金钱上的压力，这样它通过不断的拓展市场，提高其经营管理上的水准，在国内外取得了长足的增长。其重点是做好项目的运营管理，因为其资金充裕，其在国际和国内市场，产生了极大的竞争力。

  万豪国际所有的对外投资都是自己持有自己开发建设，部分对外输出品牌管理，后来，它调整了它的经营思路，它采用了新的商业模式，它把它的酒店投资重资产放在万豪投资名下，万豪国际仍放在万豪上市公司里面，万豪投资在万豪国际继续提供管理服务的情况下，在市场上发行公募REITs，将其重资产变成轻资产，而其上市公司因为重资产的剥离变成完全的轻资产公司，其资本回报率极大的提高，其股市估值极大的提高，获得更多的股市融资溢价，这样的商业模式，让其经营的金钱上的压力非常大程度上减轻，这样提高了其经营市场竞争力。

  由京基集团有限公司作为发行人的”中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划“成功发行！项目规模为31.58亿元，优先档票面4.5%创国内酒店类ABS产品发行历史最低水平！2019年8月，京基集团发行了首单底层涉及大湾区酒店资产包的CMBS项目，规模32.00亿元。上述系列项目的成功发行，为企业融资开拓了新的渠道，帮助其盘活存量资产、优化负债结构。

  本人认为商业地产与商业地产证券化是一体的关系，商业地产资产证券化是商业地产资产轻资产更高级形式，通过证券化，无论是资产方还是品牌输出方，都可以轻松又有效的解决项目的资金及时回笼问题，而所谓的轻资产和重资产经营，主要是指项目的资金占用多少问题，如果资金占用的少，就能相对来说是轻资产经营，当然，轻资产运营，不仅是资金占用问题，我认为，更关键是经营水平要获得良性的回报，要能够形成项目的品牌人才聚合力和顾客吸引力。如果仅仅是与与外部合作，没取得预期的回报和效果，这样的轻资产经营就豪无价值，而如果能即把项目的轻资产合作业绩做好，又能通过经营优化合作，让项目通过资产证券化进行证券化融资或者投资合理推出，这样的话，轻资产合作的成效和目的会显得更高级一些，在资产合作层面，它们能是相互相成，可以彼此成就，若企业能通过轻资产合作，能做到商业模式的调整，能够成功发行商业地产投资基金上市，这样的话，将为企业在市场之间的竞争中获得资金和管理优势，也为公司能够带来多种盈利收入。随着未来国内国外REITS在中国的发展，未来商业的集中度会发生改变，商业地产并购会经常发生，商业地产企业，能够最终靠整售的形式将经营好的优质资产进行转让，或者运用基金的模式进行商业地产资产并购扩张。商业地产经营公司，还可能做为独立的第三方管理公司，进行基金资产的双重共同管理或者作为第三方公司参与相关资产的长期管理。从而获得更多新的收入和商业地产资本化运作经验。

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